[중기청-1차연장] 2탄. 등기부등본 보는 법, 특약, 임대차계약서 작성, 필수 확인사항 / 세이프 홈즈 후기 | 중기청 연장 | 목적물변경 O / 이직 O / 증액 X

 

1탄. 중소기업청년전세대출 연장 프로세스 및 필요 서류 확인

2024.11.27 - [정보공유:Information/정부·정책] - [중기청-1차 연장] 1탄. 중소기업청년전세대출 연장 프로세스 및 필요 서류 확인 | 중기청 80% | 목적물 변경O | 이직 O | 증액X | 타지역 이직, 이사

[중기청-1차 연장] 1탄. 중소기업청년전세대출 연장 프로세스 및 필요 서류 확인 | 중기청 80% | 목

 

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2탄. 등기부등본 보는 법 및 임대차계약서 작성 팁

 

가계약

 
부동산을 통해 집을 보러다니다가 마음에 드는 곳이 있으면 가계약을 건다고 하는데
보통 1,000,000원 (백만원)을 요구합니다.

 

*가계약 전 확인사항 - 부동산 중개자분께 물어보시면 됩니다.

1. 근저당 있는 집인지 확인 
2. 다가구/다세대 (다가구일 경우 선순위보증금 어느정도인지 확인, 너무 높으면 피하시는 게 좋습니다.)

3. 본인 조건에 맞는 집인지 다시 확인하기

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등기사항전부증명서(건물)

= 등기부등본(구 명칭)

• 소재지번 및 건물번호 확인
• 소유자 = 임대인 신분증 대조하여 일치하는 지 확인
• 근저당권 설정여부 확인(★)
  ♥ Best : 근저당이 없는 경우
  ♥ Good : 근저당이 적은 경우 (매매가 - 근저당 >> 전세가)
  ※ Avoid : 근저당이 큰 경우 (매매가 - 근저당 <= 전세가)
  
  집주인이 한 세대만 소유하고있으면 한 세대의 매매가(KB시세로 확인, 부동산중개인께 여쭤보기)로 확인
  건물주면 건물 전체 가치로 확인
  다가구면 한 건물 가치로 확인해야한다. 

등기부등본

 

등기사항전부증명서(토지)

1. 등기사항전부증명서(건물)에 적힌 소재지, 소유자 내용이 동일한 지 확인

 

일반 건축물대장 확인

1. 건축물대장 제목 옆에 아무것도 없어야함.  (★)
   - 문제 건물일 경우, "위반건축물"이라는 노란 딱지가 붙어있습니다. 
2. 주용도 - 일반주거지역 / 도시형생활주택 / 근린생활시설(거주할 층이 주택이어야함) 이어야함
   - 근린생활시설이 포함한 주택의 경우 건축물대장에 각 층 별로 용도가 세분화되어있는데 임대할 부분이 주택이라면 전세대출 가능!
   - 근린생활시설만 있다면 주택이 아니기때문에 중기청 등 대출 불가
3. 소유자 현황 = 등기부등본 소재지, 소유자 일치하는 지 확인.
4. 주택 분류 확인 (다가구 / 다세대 / 그 외)  

 

건축물대장 종류는 일반건축물대장, 집합건축물대장 2가지이다.

• 일반건축물대장 : 단독주택, 다가구 주택 등 단일 건축물
• 집합건축물대장 : 아파트, 오피스텔, 연립주택 등 여러 독립된 세대로 구성된 건축물

 

위반건축물일 경우 노란딱지가 붙어있습니다.

 

일반건축물대장(갑)

 

 

그 외 확인사항

1. 임대인이 임대사업가인가? 
    * 임대사업자는 보증보험필수가입이다.
   
2. 근저당 존재 + 다세대 주택일 경우  
   → 건물시세의 약 70% - 근저당(채권최고액) > 전세가 : 안전
   만약, 전세가가 (건물 시세 70% - 근저당) 계산값보다 훨씬 높으면 집이 경매에 팔려 유찰될 경우 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다.
   * 그러나 보증보험 가입되어있으면 괜찮다. 이런 경우도 다 고려해서 안전한 집만 보증보험을 해준다.
   
   
3. 근저당 존재 + 다가구 주택일 경우
   → 건물시세의 약 70% - 근저당(채권최고액) - 선순위보증금 > 전세가 : 안전
   다가구는 다세대보다 조금 위험한 것이, 한 지붕 아래 여러 가정이 있는 거라고 생각하면 된다.
   고로 매매를 할 때, 건물 전체를 대상으로만 거래가 가능하다는 점이다.
   만약 경매에 올라가 유찰이 되고 다른 집주인으로 바뀌게 되었을 때,
   내가 집에 들어가는 날짜를 기준으로 이미 다가구 집에 거주하고 있는 사람들이 우선적으로 보증금을 지급하게되는 것(선순위보증금)이다. 
   * 다가구로 보증보험 되는 경우는 웬만해선 임대사업자일 확률이 크다.
   
   

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그래도 잘 모르겠다? 

불안하다?

 

★세이프홈즈★

 

(스마트폰 앱에서 다운받을 수 있습니다.)

 

 

시작 화면

 

시작하기 버튼을 눌러

내가 확인하고 싶은 매물 정보를 입력합니다. 

 

유료긴 하지만 첫 이용객은 쿠폰을 줘서 약 1만원 정도 지불하여 리포트를 받았습니다. 

 

 

전세 리포트 보기

 

리포트를 확인하여 전세사고 가능성도 보여줍니다.

 

특히,

해당 매물에 대한 특이사항,

중기청 등 대출 관련,

보증보험 관련,

부동산 용어설명 ...

등

리포트에서 확인가능해

아직 부동산 용어가 어려운 분들께 안성맞춤인 것 같습니다.

 

리포트 첫 화면

 

결제했던 리포트를 다시 보려면 빨간 박스 클릭

 

 

결제했던 리포트를 다시 보려면?

 

앱 하단 맨 오른쪽 "더보기" - "서비스 이용 내역" 을 누르시면 확인 가능합니다.

 

또 궁금한 점이 있으면 카카오톡 문의로 상담사에게 물어볼 수도 있습니다!

 

아래에는 제가 했던 상담 내용입니다!

아이폰 자동오타수정 기능때문에 "경매"를 쳤음에도 "겸애"...가 되었네요;ㅠ

 

세이프홈즈 추천 합니다.

1만원 정도면 투자할 만 하네요 ㅎㅎ.

 

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임대차계약서 작성

 

1. 가계약한 집으로 이사 할 경우 집주인과 일정 조율하여 임대차계약서 작성 시기 정하기

2. 부동산에서 조율한 시간에 대면으로 임대차계약서 작성

3. 임대인은 국세, 지방세, 근저당권 이자 납부 확인서 

(전세기준)
계약서를 작성할 때 특약사항을 꼭 넣어야하는데요. 아래 특약을 참고하여 임대차계약서를 작성하는 것이 좋습니다.
계약서를 작성하실 때, 전세금의 5%를 선납하는데요. 이때 가계약할 때 납부했던 금액은 제외하여 준비해야 합니다.
 
-예시-
전세금 1억 1500만원
가계약금 1백만원
→ 계약금 : 1억1500만원 * 5% - 1백만원 = 475만원

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1. 본 계약은 임차인의 전세 자금 대출 실행을 전제로 하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세 자금 대출 미승인시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.
- 전세자금대출(Ex. 중기청, 버팀목 등)을 이용할 예정인데 계약할 물건이 알고보니 대출 불가일 경우, 계약금 반환받기 위해 특약 추가
2. 임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금원 전액을 즉시 반환한다. 
- 보증보험이 있는 매물이라 하여 계약했다가 보증보험이 안된다고 할 경우를 대비하여 계약금 반환 특약 추가
3. 임대인은 잔금지급일 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 하며 근저당 외 다른 대출 설정은 하지 않는다. 이를 위반할 때에는 임차인은 계약해지를 요구할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다.
- 전입신고, 확정일자가 다음날 00시부터 효력이 발생하기 때문에 특약 추가. 이사 당일 만약 집주인이 집을 다른 사람에게 매매하거나 추가 대출을 실행하게 되어 보증금을 돌려받지 못하는 가능성을 없애기 위함.
4. 임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 세금 체납 내역을 확인해보는 것에 적극 협조한다. 만일 세금 체납이 확인되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다.
- 세금 체납이 되면 경매로 넘어갈 가능성이 생기며, 만약 경매로 집이 넘어가면 현재 주택의 약 70%(예상수치, 2회 유찰 고려한 값)가량 내려갈 수 있기 때문에 다가구 주택일 경우 선순위 보증금에 따라 내 보증금을 돌려받지 못할 수 있기 때문에 해당 특약 추가.

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※ 다음 포스팅 예고

3탄. 확정일자 및 이사업체 선정

 

2024.12.02 - [정보공유:Information/정부·정책] - [중기청-1차연장] 3탄. 확정일자, 이사업체 선정 | 등기소 오류 | 10000142 에러 | 중기청 연장 | 목적물변경 O / 이직 O / 증액 X

[중기청-1차연장] 3탄. 확정일자, 이사업체 선정 | 등기소 오류 | 10000142 에러 | 중기청 연장 | 목적